Markt-, Nachfrage-, Standortanalyse und Machbarkeitsstudie für ein neues Hotel oder Hotelumbauten

(Feasibility Study)

Der größtenteils gesättigte Hotelmarkt verzeiht keine Fehler mehr. Die Kapazitäten eines Hotelbetriebs müssen zum Standort, aber vor allem zu den erreichbaren Zielgruppen- und Marktsegmenten passen. Die Wünsche und Erwartungen der Hotel- und Restaurantgäste verändern sich schnell. Wer Konzepte von gestern realisiert, reduziert ganz klar seine Erfolgschancen.

Das erzielbare Preisniveau ergibt sich aus der Attraktivität des Standortes, der Zielgruppen und der Qualität der Leistungen (sowie ihrer Relevanz für die verschiedenen Gastsegmente)- aber auch den Aktivitäten des Wettbewerbs. Bevor also stichhaltige Berechnungen erstellt werden können, sind Fakten zusammenzutragen und durch Fachleute zu bewerten.
Im Rahmen dieser Analyse wird ermittelt, ob und welcher Bedarf für ein Hotel am geplanten Standort/Region besteht. Auf Wunsch und sofern sinnvoll wird auf Basis der Daten und Bewertungen der voraussichtlich wirtschaftlichste Betriebstyp konzipiert.

Zu dieser Konzeption gehören die folgenden Bereiche:

• Was kostet die Erstellung des Hotels? Feststellung der Bau- und Erschließungskosten.
• Sinnvolle Betriebsgröße und das optimale Zusammenspiel von Zimmerzahl, Veranstaltungsflächen, Gastronomie- und Freizeitangeboten.
• Zeitgemäße Anforderungen der erreichbaren und anzusprechenden Zielgruppen und deren Vertriebs- bzw. Beschaffungswegen in realistischen Preislevel. Übersetzung dieser Anforderungen in ein erfolgreiches und zeitgemäßes Betriebskonzept.
• Empfehlungen zur Marketing-, Preis- und Produktstrategie.
• Erarbeitung der Pre-Opening Marketing- und Vertriebsplanungen. Inklusive der immer wichtiger werdenden technischen Infrastruktur für Distribution- und Datenmanagement.
• Ermittlung aller relevanten Kostenbereiche inkl. Personalstellenplan.
• Wirtschaftlichkeitsprognose und Liquiditätsplan.
• Erstellung von Geschäftsplänen zur Beschaffung von Finanzierungen.
• Prognose der Pré-Opening-Kosten

Analysen und Konzepte vor Hotelneubau oder Optimierung des Betriebes

Eine detaillierte Markt- und Standort- und Wettbewerbsanalyse hilft, die Marktsituation und den entsprechenden Bedarf für ein zusätzliches Hotel oder einen Anbau oder Umbau richtig einzuschätzen. Erst daraus resultierend kann eine detaillierte, bedarfsorientierte und funktionelle Betriebskonzeption erstellt und die entsprechenden Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorgenommen werden.

Im Rahmen dieser Analyse wird ermittelt, ob und welcher Bedarf für ein Hotel am geplanten Standort/Region besteht. Darüber hinaus gibt diese Ausarbeitung Aufschluss, für welchen Betriebstyp (Art, Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale) die Marktchancen am besten sind. Dies ist abhängig von dem zu ermittelnden Potential und den möglichen Zielmärkten bzw. Segmenten des Hotels.

Die Schritte der Standort- und Potentialanalyse sind wie folgt:

• Beurteilung des Hotelstandorts: Beschreibung der Vor- und Nachteile sowie deren Auswirkungen auf die wichtigsten Zielmärkte.
• Beurteilung des Hotelstandortes für die Geschäftsbereiche Tagungsgäste, Geschäftsreisende, touristische Reisende, Party & Events durch den lokalen, überregionalen oder internationalen Markt.
• Potentialanalyse lokal und regional in den Segmenten Geschäftsreisende, Tagungen, Seminare und Bankette, touristische Gruppen, Individualreisende, und mögliche weitere Segmente.
• Analyse der touristischen Entwicklung der Region, ihrer Haupt – Zielgruppen und möglicher, weiterer Hotelprojekte in Planung.
• Analyse angesiedelter Industrie und deren realistisches Übernachtungs- und Tagungspotenzial für das geplante Hotel. Wenn möglich Interviews mit den Einkaufsentscheidern der lokalen Industrie.
• Analyse der Übernachtungen von Ausländern in der Region (dies gibt wichtige Hinweise für das zu erstellende Marketing- und Vertriebskonzept).
• Wo möglich, werden telefonische oder persönliche Interviews mit den Verantwortlichen für touristisches Stadt- und Regionalmarketing, Vertretern von Wirtschaftsförderung, Messegesellschaften und IHK, sowie anderen Verantwortlichen für die touristische Vermarktung geführt.
• Beschreibung der wichtigsten Zielmärkte und Anforderungen dieser Gästekreise als erste Stufe für den zu entwickelnden Betriebstyp.
• Um eine realistische Auswirkung auf Vertriebskosten und Zimmerpreise zu erhalten, werden auch die typischen Buchungswege (und dazugehörigen Mittler und natürlich die Vertriebskosten) beschrieben.
• Es werden Größenverhältnisse, die je nach Segment zueinander passen müssen, beschrieben. Z.B. wie groß müssen Tagungsflächen sein, um im Segment der Seminarkunden oder anderer Veranstaltungsarten, die optimalen Größen und Verhältnisse Flächen zu Zimmer zu Gastronomiefläche und anderen öffentlichen Flächen zu erreichen.
• Es wird auf Fakten basierende Antworten geben, welches Gastronomiekonzept sinnvoll ist, ob Long Stay Angebote sinnvoll sind und wie Tagungs- und Freizeitbereiche ausgestattet werden sollten.

Analyse des Wettbewerbs

Identifikation, welche Betriebe als Wettbewerber in Frage kommen. Beispielsweise ist der Radius eines konkurrierenden Tagungshotels viel weiter zu fassen, als eines Wettbewerbers im Geschäftsreisemarkt. Die in Frage kommenden Betriebe werden für eine Stärken- Schwächen Analyse (und daraus abzuleitende Nischenmöglichkeiten) besucht. Preisanalysen und Zufriedenheitsanalysen runden die Recherche ab. Über unser Netzwerk von Reiseveranstaltern oder Tagungsmittlern lassen sich darüber hinaus sehr realistische Nachfrage-Szenarien und Bedarfssituationen beschreiben.

Betriebstypenkonzeption

Aus den Erkenntnissen der Standort- und Potentialanalyse lässt sich das Produktanforderungsprofil ableiten und die Betriebstypenkonzeption erstellen. Dies beinhaltet die notwendigen Ausstattungsmerkmale in den Zimmern, Tagungsräumen, der Gastronomie, dem Sport- und Freizeitbereichen und den öffentlichen Bereichen ebenso, wie die notwendige Ausstattungsqualität, die natürlich auch abhängig vom erzielbaren Preis ist.

Dabei wird berücksichtigt, welche Anforderungen der Hauptsegmente vom Wettbewerb nicht, oder nur ungenügend erfüllt werden. Dies gilt nicht nur für den Hotelbereich, sondern auch für die inhaltliche Konzeption der Gastronomie sowie für den Sport- und Freizeitbereich, da auch in diesem Bereichen Nischen im lokalen und regionalen Markt gefunden und besetzt werden sollten, ohne die Anforderungen der Hotelgäste zu übersehen. Wo sinnvoll können Franchiseangebote aus Hotellerie oder der Systemgastronomie einbezogen und bewertet werden.

Auf Basis der Betriebskonzeption wird der Raumbedarf ermittelt. Dafür wird von einem erfahrenen Hotelprojektentwickler ein detailliertes Raumprogramm und eine Kostenschätzung der Baukosten für Hotelneubauten nach DIN 276 erstellt. Die Betriebskonzeption gibt die Voraussetzungen für das Raumprogramm vor und ermöglicht eine projektbezogene individuelle Schätzung der notwendigen Investitionen. Diese Kostenschätzung stellt für Banken eine seriöse Basis der benötigten Investitionen dar und bildet eine professionelle Grundlage für die Ausschreibung auch gegenüber kreativen & designspezialisierten Architekten.

Wirtschaftlichkeitsprognose

• Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Liquiditätsentwicklung für die ersten 10 Betriebsjahre.
  Im Rahmen dieser Berechnung wird der Deckungsbeitrag der einzelnen Bereiche des Hotels ermittelt und ein aus der Hotelkonzeption entwickeltes Personalbudget erstellt. Die einzelnen Kostenbereiche werden aus den Erfahrungswerten professionell geführter, vergleichbarer Hotelbetriebe abgeleitet. Die einzelnen Schritte sind:
• Ermittlung der zu erwartenden Belegung und eines zu erwartenden Zimmerdurchschnittspreises unter realistischer Markteinschätzung und basierend auf den Erkenntnissen der Standort- und Marktanalyse. Dafür erfolgt eine Beschreibung (und Kostenschätzung) der wichtigsten Marketing- und Verkaufsmaßnahmen, die zur Erreichung der avisierten Zielgruppen in der Voreröffnungsphase notwendig sind.
• Ermittlung der Personalstruktur der einzelnen Betriebsbereiche mit Beschreibung der benötigten Qualifikation und der Vergütungsansätze für die einzelnen Betriebsbereiche sowie Ermittlung der Personalnebenkosten für Akquisition, Beherbergung, Verköstigung etc.
• Darstellung der zu erwartenden Betriebsergebnisse und Liquiditätsentwicklung in den ersten 10 Betriebsjahren.

Das Ergebnis:

Nach Abschluss aller Analysen erhalten Sie eine fundierte Empfehlung,  ob und was Sie bauen sollten. Das Gutachten überzeugt im Falle der Empfehlung auch Banken und andere Investoren. Die Konzeptionen  sind zeitgemäß und berücksichtigen aktuellste Anforderungen der verschiedenen Marktteilnehmer ( Gäste, Vermittler, Kunden, Eigentümer, Betreiber, Manager).

Der nächste Schritt:

Lassen Sie sich unverbindlich beraten und ein maßgeschneidertes Angebot unterbreiten.  Marcus Becks steht Ihnen dafür zur Verfügung:

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