„Plan B“ für Hotelprojekte in der Planung – Nutzungsänderung für Hotels im Bau

Ca. 200 Hotels befinden sich im Bau oder zumindest einem späten Planungsstadium. Und plötzlich wirft die Corona-Pandemie sämtliche Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Pachtwertermittlungen und andere Prognosen über den Haufen. Alles ist anders und jetzt einfach weitermachen wie geplant ist für viele Bauherren oder Investoren nicht möglich und auch nicht sinnvoll.

Zur Minimierung der Risiken können neue Betriebskonzepte in Erwägung gezogen oder sogar eine komplette Nutzungsänderung angestrebt werden. Eine Nutzungsänderung setzt verschiedene Analysen und Neuplanungen voraus. Und sie ist auch stets ein baurechtliches Vorhaben. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die genehmigte Nutzungsart geändert werden soll. Wenn beispielsweise ein genehmigtes Hotelprojekt künftig für normale Wohnzwecke genutzt werden soll.

Für eine Überprüfung des geplanten Projektes werden Experten aus verschiedenen Disziplinen benötigt

Ob eine Nutzungsänderung möglich und sinnvoll ist, sollte durch verschiedene Experten geprüft und als Gesamtprojekt neu gerechnet werden. Für eine solche Prüfung muss ein Team aus Architekten (erfahren in Hotel- und ggf. Wohnimmobilien), Hotel- und Vermarktungsexperten zusammenarbeiten.  So kann ergebnisoffen geprüft werden, was am geplanten Standort baulich möglich (und genehmigungsfähig ist), wofür eine Nachfrage nachweisbar ist und wie ein Vermarktungskonzept nach der Nutzungsänderung aussehen müsste, um entweder einen Käufer, Betreiber oder sogar die künftigen Nutzer zu finden.

Warum macht ein „Plan B“ oder sogar eine Nutzungsänderung für viele Projekte Sinn?

• Vor Corona sah die Nachfrage nach Hotelangeboten an sehr vielen Standorten ausgezeichnet aus. Nun schwächeln die Umsatzbringer Messen, zahlreiche Business Events werden verkleinert und ggf. hybrid durchgeführt, Geschäftsreisende haben das Instrument der Videokonferenz entdeckt und bis der internationale Gastanteil wieder die Werte des letzten Jahres erreicht, werden wohl zwei bis drei Jahre vergehen!
• Gerade Immobilienentwickler werden feststellen, dass sich die geplanten Verkaufserlöse aktuell und auf absehbare Zeit eher nicht erzielen lassen. Zumindest die Prüfung, ob beispielsweise eine Wohnimmobilie bessere Resultate bringt oder ein  angepasstes Hotelkonzept mit Co-Living Appartements eine bessere Nachfrage generiert.

Das geplante Projekt auf den Prüfstand zu stellen, ist in jeder Hinsicht sinnvoll. Viele jüngste Hotelprojekte waren sowie schon das falsche Hotel, zur falschen Zeit, an der falschen Stelle und mit dem falschen Betreiber für die falsche Pacht und in erster Linie dem Anlagedruck geschuldet. Die Wachstumsmärkte der Vergangenheit haben einige Fehler in der Konzeption verziehen. Das ist aber wohl in absehbarer Zukunft nicht zu erwarten.

Der nächste Schritt:

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