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Feasibility Study (Machbarkeitsstudie)

 

Eine Machbarkeitsstudie (englisch: Feasibility Study), ist eine Bezeichnung aus dem Projektmanagement. Generell empfiehlt sich die Überprüfung der Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit von Projekten, insbesondere wenn Risiken nicht eingeschätzt werden können, da die recherchierbaren Fakten fehlen.

Der größtenteils gesättigte Hotelmarkt verzeiht keine Fehler mehr. Die Kapazitäten eines Hotelbetriebs müssen zum Standort, aber vor allem zu den erreichbaren Zielgruppen- und Marktsegmenten passen. Das erzielbare Preisniveau ergibt sich ebenfalls aus der Attraktivität des Standortes, den Zielgruppen und der Qualität der Leistungen (sowie ihrer Relevanz für die verschiedenen Gastsegmente)- aber auch den Aktivitäten des Wettbewerbs.

Bevor also stichhaltige Berechnungen erstellt werden können, sind Fakten zusammenzutragen und durch Fachleute zu bewerten. Unsere Empfehlung lautet daher: Ausführliche und praxisnahe Untersuchungen sind notwendig, damit Planungsfehler bei Hotelneu- und Umbauten vermieden werden und die (wirtschaftliche) Machbarkeit festgestellt werden kann.

Mit einer Feasibility Studie wird ermittelt, in welchem Umfang, mit welchen Mitteln und in welcher Zeit ein Projekt realisiert werden kann. Zudem wird auch untersucht, ob Widersprüche zwischen dem Projektziel und bereits vorhandenen Erkenntnissen bestehen.

Fällt diese Machbarkeitsstudie positiv aus, kann ein Projekt durchgeführt (in diesem Fall ein Hotel gebaut) werden. Sollte die Studie negativ ausfallen, wird das Projekt aus Unwirtschaftlichkeit abgelehnt bzw. im Ansatz modifiziert, beispielsweise durch andere Kapazitäten, Qualitäten oder Zielgruppenausrichtungen.

Eine seriöseFeasibility Study für ein Hotelprojekt besteht bei der RHC Real Hotel Controlling GmbH aus den folgenden Bestandteilen:

 

Standort-, Markt- und Potentialanalyse

Im Rahmen dieser Analyse wird ermittelt, ob und welcher Bedarf für ein Hotel (oder den geplanten An- oder Umbau) am geplanten Standort/Region besteht. Darüber hinaus gibt diese Ausarbeitung Aufschluss, für welchen Betriebstyp (Art, Kapazitäten, besondere Einrichtungen und Ausstattungsmerkmale) die Marktchancen am besten sind. Dies ist abhängig von dem zu ermittelnden Potential und den möglichen Zielmärkten bzw. Segmenten des Hotels. Ein Team unterschiedlicher Fachleute bewertet die Ergebnisse aus verschiedenen Perspektiven: Baulich, aus Sicht der Nachfrage und Kundenerwartungen, operativ und steuerlich.

 

Betriebstypenkonzeption

Aus den Erkenntnissen der Standort- und Potentialanalyse lässt sich das Produktanforderungsprofil ableiten und die Betriebstypenkonzeption erstellen. Dies beinhaltet die notwendigen Ausstattungsmerkmale in den Zimmern, Tagungsräumen, der Gastronomie, dem Sport- und Freizeitbereichen und den öffentlichen Bereichen ebenso, wie die notwendige Ausstattungsqualität, die natürlich auch abhängig vom erzielbaren Preis ist.

Dabei wird berücksichtigt, welche Anforderungen der Hauptsegmente vom Wettbewerb nicht, oder nur ungenügend erfüllt werden. Dies gilt nicht nur für den Hotelbereich, sondern auch für die inhaltliche Konzeption der Gastronomie sowie für den Sport- und Freizeitbereich, da auch in diesem Bereichen Nischen im lokalen und regionalen Markt gefunden und besetzt werden sollten, ohne die Anforderungen der Hotelgäste zu übersehen.

 

Wirtschaftlichkeitsprognose

Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Liquiditätsentwicklung für die ersten 10 Betriebsjahre. Im Rahmen dieser Berechnung wird der Deckungsbeitrag der einzelnen Bereiche des Hotels ermittelt und ein aus der Hotelkonzeption entwickeltes Personalbudget erstellt. Die einzelnen Kostenbereiche werden aus den Erfahrungswerten professionell geführter, vergleichbarer Hotelbetriebe abgeleitet. Natürlich gehört auch die Ermittlung der Baukosten des neuen Hotels zur Erstellung der Wirtschaftlichkeitsprognose. Nur so können die Abschreibungs- und Finanzierungskosten ermittelt und geplant werden.

Die Umsätze werden aus den Erkenntnissen der Marktanalyse, der Wettbewerbsanalyse und allgemeinen Branchenentwicklungen abgeleitet. Bei der Umsatzermittlung ist eine segmentspezifische Planung sehr wichtig, da sich je nach Segment im Zimmer- aber auch im Tagungsbereich unterschiedliche Preise erzielen lassen.

Eine Besonderheit der RHC Wirtschaftlichkeitsprognose ist auch die die detaillierte Planung der Distributions- und Vertriebskosten. Diese stellen  in vielen Hotels den drittgrößte Kostenfaktor nach Pacht/ Finanzierung und Personalkosten dar, da bis zu 30% oder 40% der Umsätze durch kostenpflichtige Mittlerportale, wie Expedia, Booking oder die HRS Group produziert werden. Es ist daher sehr wichtig, dass die Gutachter und Berater stets auf dem Laufenden über aktuelle Marktentwicklungen sind, da es ansonsten zu erheblichen Fehleinschätzungen kommen kann.

 


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