Erfolgsfaktoren für Hotelneubauten

Erfolgsfaktoren für ein neues Hotel

Was macht denn ein Hotel wirklich erfolgreich? Immer wieder ein beliebtes Zitat ist die Aussage von Conrad Hilton auf diese Frage. Seine Antwort:

„Erstens: Die Lage – zweitens: Die Lage und drittens: Die Lage!“

Irgendwie stimmt das natürlich immer noch, aber früher wurde „Lage“ auch gern übersetzt mit „in Städten über 500.000 Einwohnern, nahe am Bahnhof oder Flughafen“ und diese Platzierung entspricht ja auch immer noch der Strategie vieler globaler Marken. Aber zeitgemäße und zum Zielmarkt passende, gute Hotels werden natürlich auch an anderen Standorten benötigt. Deswegen hier die wichtigsten Erfolgsfaktoren auch für kleinere und mittlere Hotels in B- und C-Standorten:

Hotelgröße, Konzeption, Qualität und anzustrebendes Preisniveau muss zum Standort und realistisch erreichbaren Zielmarkt passen.
Im Vergleich zum vorhandenen Wettbewerb muss eine echte Nische gefunden werden. Wenn es bereits 10 durchschnittlich nette 3 Sterne Hotels gibt, muss man nicht das 11te 3 Sterne Hotels dazu bauen.
Größere Hotels erzielen leichter eine ordentliche Wirtschaftlichkeit als kleine 20 oder 30 Zimmer Häuser. Ist die Nachfrage für ein größeres Hotel nicht vorhanden, sollte vielleicht gar keines gebaut werden.
Klimawandel und mehr international Reisende machen die Klimaanlage im Zimmer zum Standard. Sogar in 2 oder 3 Sterne Häusern.
Damit gerade die interessante Gruppe der vielreisenden Gäste nicht vereinsamt, gehören Treffpunkt-Konzepte (Lobby als Wohnzimmer) oder „Co-Working Areas“ zu den neuen Anforderungen.
Sinnvolle Konzeption des Hotelzimmer-Mixes und die klare Ausrichtung auf die angestrebte Zielgruppe. Nicht immer sind die alten Aufteilungen mit Suite, Juniorsuite, Superior und Standard noch richtig. Oft generieren die Suiten oder Juniorsuiten den schwächsten Umsatz pro verfügbarem Zimmer. Sicher ist, auf alte Einzelzimmerkonzepte (Einzelzellen mit 90 cm Bett) kann man getrost verzichten. Gute Flexibilität bieten doppelt belegbare Zimmer als Mindeststandard. Ggf. werden ein Long Stay Angebot, Familienzimmer oder Zimmer für rauchende Gäste mit Balkon benötigt. Viele, aus Gastsicht wichtige Details werden immer wieder falsch gemacht: Veraltete Bodenbelege, zu wenig Steckdosen, ungemütliches oder zu dunkles Bleuchtungskonzept, fehlender Schallschutz, fehlende Verdunkelungsmöglichkeit, zu kleine Duschen, um nur Einige der oft erlebten Fehler zu nennen.
Die Hotelkonzeption sollte (natürlich abhängig vom angestrebten Zielpublikum) eine möglichst hohe Automatisierbarkeit von Prozessen erlauben. Self Check In und Check Out, smarte Selbstbedienungsbereiche für Snacks- und Getränke, moderne, sprachgesteuerte Systeme in Hotelzimmern und Tagungsräumen etc. . Hotels müssen auf effizienten Einsatz ihrer Mitarbeiter achten, diese sollten möglichst nicht mit Prozessen beschäftigte werden, die dank guter Software vom Gast selbst erledigt werden können. Viele der neuen Hotels setzen auch auf flexibel einsetzbare Mitarbeiter. So kann auch der Rezeptionist einen Snack zu bereiten und der Barmann einen Gast einchecken.
Ein professionelles Marketing-, Revenue Management- und Distributionskonzept ist unerlässlich. Findet man keine ausgebildeten Mitarbeiter (was zumindest für die Individualhotellerie nicht einfach ist), muss man diese Bereiche outsourcen oder in Weiterbildung des Teams investieren.
Stichwort Fachkräftemangel. Sozialräume, Aufenthaltsräume, wirklich moderne Büros sind ein „Must Have“. In diesen Bereichen haben die meisten bestehenden Hotels auch erheblichen Nachholbedarf.
Stichwort Sicherheit: Von der Datensicherheit bis zur persönlichen Sicherheit im Hotel. Moderne Türschließsysteme, Aufzüge, die nicht jeden einfach in die Etage lassen, Kameraüberwachung aller Eingänge und vieles mehr sollte Teil des Konzeptes sein.
Es ist nur steuerbar, was auch messbar ist. Zeitgemäße Hotels kümmern sich um ein transparentes und aussagekräftiges Controlling. Die alte Datev-Buchhaltung, für alle Branchen gleich, fehlende KPI und Kennzahlenmodelle, altes und umständliches PMS Reporting bildet die zunehmende Komplexität einfach nicht ab.
Zusammenfassend: Die besonderen Verkaufsvorteile müssen klar herausgearbeitet werden, denn an vielen Standorten muss ein neues Hotel den bestehenden Häusern die Gäste abspenstig machen. Wer das mit Allgemeinplätzen versucht, wie „gutem Service, freiem Parken und reichhaltigem Frühstücksbuffet“ wird kaum die Ergebnisse erzielen, die ein zeitgemäßes Hotel benötigt.