Managementvertrag für Hotels

Der Hotel – Managementvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem ein Hoteleigentümer oder Hotelinvestor einen Hotelbetreiber beauftragt, das Hotel zu betreiben bzw. zu führen.

Dafür erhält der Betreiber (die Managementgesellschaft) eine zu verhandelnde Managementgebühr, die fix oder erfolgsabhängig gestaltet wird. Es ist schwer hier marktübliche Beträge zu nennen, da es beispielsweise je nach Standort, Größe des Hotels, dem Hotelkonzept und den Erfolgsaussichten sehr unterschiedliche Modelle gibt. Häufig setzt sich die Managementgebühr aber aus umsatz- und ergebnisabhängigen und fixen Bestandteilen zusammen.

Umsatzabhängig kann die Grundgebühr sein. Je nach Leistungsumfang wird auf einer Basis von 2% bis 5% verhandelt. Dazu ist eine Erfolgsgebühr auf Basis den Betriebsergebnisses (Achtung, die Basis ist genau zu definieren) sinnvoll. Dazu kommen je nach Ausgangslage Gebühren für Pre-Opening, Lizenzgebühren für  Markennutzung oder weitere Marketing-Gebühren.

Der Gewinn, bzw. die Rendite für den Hotelinvestor ergibt sich aus dem Betriebsergebnis, das die Managementgesellschaft erwirtschaftet. Es ist daher üblich, dass die Managementgesellschaft professionelle Wirtschaftlichkeitsprognosen, Geschäftspläne und Budgets erstellt und ein gutes Controlling implementiert ist. Da der Investor bei einem Managementvertrag mit im unternehmerischen Risiko des Betreibens ist, sollte seine Rendite höher ausfallen, als bei einem klassischen Pachtvertrag.

Das Risiko beim reinen Managementvertrag liegt beim Hotelinvestor. Daher werden von  Hotelinvestoren sehr häufig Mindestergebnisgarantien gefordert. Auf jeden Fall sollten auch Leistungsgarantien gefordert werden, die heutzutage auch die Gästezufriedenheit (beispielsweise zu messen in den Hotelportalen oder Bewertungsportalen, wie HolidayCheck) beinhalten sollte.

Was spricht für einen Managementvertrag?

Neben der Rendite, die eine Hotelimmobilie erwirtschaften soll, ist auch die Werterhaltung oder Wertsteigerung der Immobilie selbst ein wichtiges Investorenanliegen. Ein Managementvertrag erlaubt mehr Mitsprache bei wichtigen strategischen Entscheidungen und eine bessere Kontrolle der Ergebnisentwicklung, die ja für den Immobilienwert entscheidend sein kann.

Immer wenn noch weitere Ziele, als die ausschließliche Gewinnerzielung (Kapitalrendite)  verfolgt werden, bietet sich ein Managementvertrag eher als ein Pachtvertrag an. Sind die Investoren beispielsweise eine Stiftung,  eine Kommune oder ein Unternehmen, das aus seinem Akademiegebäude ein öffentliches Hotel machen möchte, können die Ziele, wie Treffpunkt für Bürger sein, oder Ziele der Stiftung verfolgen oder das eigene Veranstaltungsgeschäft bevorzugt und kostengünstig weiter zu platzieren, besser in einem Managementvertrag, als in einem Pachtvertrag eingeschlossen werden.

Das Hotelgeschäft unterliegt erheblichen Schwankungen durch die allgemeine Wirtschaftslage. Gehen die Umsätze zurück, sparen manche Pächter zuerst an Instandhaltung oder anderen für das Image wichtigen Faktoren. Der Auftraggeber einer Managementgesellschaft kann diese Entscheidungen direkter beeinflussen.